Ленд-девелопмент или риелторская деятельность в отношении земельного фонда - это особый вид хозяйственной деятельности, направленный на получение прибыли и выгоды от развития новых территорий (свободных земель) посредством их землеустройства (городского планирования) , увеличения их рыночной стоимости и последующей продажи заинтересованным лицам (организациям) для осуществления конечного проекта или застройки.
Иногда это можно осуществить, выбрав отдельные земли, которые расположены в 100000 частях генерального плана города, и объединить их согласно городскому плану. Если же объект ленд-девелопмента является целостным, абсолютно неделимым земельным участком, его можно только спланировать и представить как конечный продукт для маркетинга и продажи. Иногда инвесторы могут реализовать все операции по развитию земельных участков сами. Они могут продавать земли, передавать их для дальнейшей застройки строительным компаниям, образовывая совместные предприятия, или сдавать в аренду.
Время от времени, земельные участки, которые принадлежат государству, муниципалитету или находятся в частной собственности, становятся пригодными для строительства путем осуществления межевания и последующего целевого планирования участка.
Следующим этапом развития земельного объекта является застройка.
Проект ленд-делопмента должен быть выполнен на площади не менее 500000 кв. м, если площадь объекта меньше этого значения, он становится предметом риелторской деятельности.
Основная задача ленд-девелопмента - это поиск подходящего земельного участка. Случается, что в процессе поиска земельного ресурса ленд-девелопмент осуществляется в соответствии со спецификацией земли, но в иных случаях выбор земли зависит от конкретных целей инвестирования или задач инвесторов. Например, для реализации проекта и созданию сельскохозяйственных угодий мы должны найти территорию плодородных земель, достаточно обеспеченных ресурсом чистой воды для полива и хозяйственных нужд, расположенных в подходящей климатической зоне и достаточно далеко от жилых и коммерческих районов города. В случае, если целью инвестирования является создание промышленных зон, то мы предпочитаем земельные участки, расположенные рядом с железными дорогами, автомагистралями, гаванями и т.д. Не маловажным является пригодность этих территорий для размещения (проживания) сотрудников и рабочих, приемлемость цены за каждый кв. м. Кроме того, процесс поиска земли имеет свои собственные критерии и характеристики для туристических и коммерческих зон... При выборе земельного участка инвесторы должны учитывать его топографическое положение, особенности рельефа местности (равнина, холм, гора), его кадастровые характеристики.
В дополнение к вышесказанному, при выборе подходящего объекта ленд-девелопмента, следует обратить внимание на стоимость одного кв.м земли, спецификацию земельного участка (в чьем владении она находится: один или несколько человек, компания, государственная собственность, муниципалитет и т. д.), а также перспективы и цели его последующего использования. Безусловно, нам необходимо будет проанализировать динамику изменения цен на землю за последний период (2-3 года), тип инвесторов, которых интересует эта территория, и какой вид застройки был определен на данной территории согласно генеральному плану градостроительства.
Земельный участок будет реализован в соответствии с этими критериями.
Чтобы прояснить предмет нашего обсуждения , ниже приведены в 7 шагов, на которых базируется ленд-девелопмент, а именно:
• Определение подходящей земли в соответствии с имеющимися потребностями
• Процесс поиска и нахождение земельного участка
• Группировка участков и их презентация
• Ведение переговоров с инвесторами
• Выбор и утверждение потенциально готовых к вложению средств инвесторов
• Городское планирование (градостроительство)
• Маркетинг конечным инвесторам
До сих пор предмет, о котором мы говорили, определялся потребностями и поиском подходящей для осуществления ленд-девелопмента земли. Следующим шагом является предоставление земли. Она может являться государственной или частной собственностью.
В каждом из вариантов изменяется тип предоставления, обеспечения доступности земельного участка, иногда действия ленд-девелопера могут оказать влияние на городское планирование.
Например, если земля большой площади принадлежит частному лицу или компании, а территория городского планирования находится внутри этой зоны и принадлежит муниципалитету, мы должны работать в координации с муниципалитетом, в некоторых случаях в проект должны быть вовлечены Министерство защиты окружающей среды и экологии, а также Министерство градостроительства города.
Если на проектной территории слишком много отдельных собственников, нам следует выделить доступную площадь, которая должна быть в 3-4 раза больше по сравнению с необходимой площадью, и на ней должно быть выполнено городское планирование.
В этом случае выбор стратегии и тактики ленд-девелопмента зависит от площади земельного участка и его владельцев. Поскольку это касается совсем другой темы, я предпочитаю объяснить ее более подробно в других статьях с примерами.
Следующим шагом, включая взаимодействие с инвесторами и сбор земель, является городское планирование (специальное целевое планирование или муниципальное планирование).
В некоторых случаях мы берем на себя эту ответственность тоже, но во многих других случаях мы возлагаем реализацию данного этапа на государственные структуры (Земельный комитет, муниципалитет и т.д.).
02-3-2021
