Bu bazen master 100000 plan içerisindeki bir gelişme alanının, toplanıp planlanması, toplu halde ise sadece planlanması ve nihai ürün haline getirilip pazarlanması şeklinde olabilirken bazen de yatırımcıların kendisi, kendi ukdesinde satarak, kat karşılığı vererek, kiraya vererek, değerlendirebilir. Arsa geliştirmenin bir sonraki adımı gayrimenkul geliştirmedir. (Land development-property development)
Zaman zaman kamu ya ait olan, bazen de münferit şahıslara ve şirketlere ait bu arsalar planlanarak ya da yeniden planlanarak yapılaşmaya uygun hale gelmektedir.
Arsa geliştirme yaklaşık minimum 500 dönüm bir arazi üzerine yapılmalı daha küçüğü gayrimenkul geliştirmenin konusu olmaktadır.
Bir arsayı geliştirmek için öncelikle doğru yer, bölge seçimi önemlidir. Bu seçim yapılırken bazen yere göre geliştirme, bazen de amaca göre yer seçimi yapılmalıdır. Örneğin bir tarım, köy-kent projesi için toprağın verimli, suyun bol ve temiz, iklimin uygun, yerleşimin de şehir yerleşim merkezine mesafeli olması tercih edilirken. sanayi bölgesi projelerinde, demiryolu, karayolu ve deniz yolu ulaşımına yakınlık, çalışanların kalacakları semtlerin oluşumuna müsaitlik, birim m2 fiyatlarında uygunluk belirli kriterler olarak ayrışmaktadır. Turizm , ticari bölge, v.b. konularda kendi özelliklerine göre farklı kriterler seçilmeli, bütün bu yer seçimlerinde topoğrafik yer durumu, coğrafi şartlar ve oluşumlar, kadastral özellikler (kum, tepe, dağ, bataklık, alt akıntı, maden v.b.) yatırımcı eğilim ve profilleri de göz önünde bulundurulmalıdır.
Ayrıca yer seçiminde birim m2 maliyetleri, arsaların bir kişi ve kurumlar elinde olup olmadığı, sahiplerinin durum ve bakış açıları da önemli olurken, bu yıl, geçen yıl, bi önceki yıl fiyatlar, hangi tür yatırımcının bölgeye ilgi duyduğu, ne tür bir yapılaşmaya ve nüfusa planlama yapılacağı konuları da önemlidir. Bu şartlar altında tercih yapıldığında planlanan yoğunlukların ne şekilde olacağı, yaşayacak olan nüfus ve amaçlanan bölge ile ilgili olarak kıymetli hale gelecektir.
Biraz daha toparlarsak arsa geliştirme önce ihtiyacın tesbiti, ihtiyaca uygun arsanın tesbiti, bulunması, arsanın toplanması ve tedariği, yatırımcı ilişkileri ve yatırımcıların oluşturulması, planlama ve nihai arsa sahibine ulaştırma, pazarlama olmak üzere 7 basamaktan oluşmaktadır.
Şimdiye kadar üzerinde durduğumuz konu, ihtiyacın tesbiti ve ihtiyaca uygun arsanın bulunması ile ilgiliydi, bir sonraki basamak ise arsanın tedariği konusudur.
Bu da bazen kamuya ve kurumlara ait bazense münferit şahıs ve firmalara ait niteliktedir.
Her bir durumda tedarik şekli değişmekte, hatta bu planlamanın yapılış şekline dahi etki etmektedir.
Örneğin büyükçe bir arsanın sahibi münferit bir kişi ve firma ise ve planlanacak olan belediye mücavir alanı içerisindeyse arsa sahibi ve belediye ile koordineli iş yapılırken hatta bazen çevre ve şehircilik bakanlığının konusu olurken, çoklu sahipli bölgelerde ihtiyaç duyulan arsanın, planlama öncesi minimum 2-3 katı gibi bir alandan arsa toplanmalı ve planlamaya bu şekilde gidilmelidir.
Bu koşulda arsa toplama, strateji ve taktikleri her bir bölge ve arsa sahiplerine göre şekillendiğinden bu konu ayrı bir makale konusudur, konumuz dağılmasın diye bunu sonraki somut örnek olay ve projelerimizde anlatmayı naçizane daha doğru buluyorum.
Yatırımcıların oluşması ve arsa tedariği sonrası işlem planlama işlemidir. Kimi zaman bu sorumluluğu üzerimize alırken, çoğu zaman da yerel idarenin kendi zamanlama ve insiyatifine bıraktığımız bir konudur.
