2023'e 2 ay kala Türkiye geneli, Ankara ve sahil şeridi arsa yatırımları ve piyasaları;
Bu yıl 2022 itibariyle tüm öngörü ve tahminlerimizin tuttuğunu gözlemliyorum, kıymetli vaktinizi ayırıp geçmiş blog yazılarımı da okumanızı naçizane tavsiye ederim, zira içerikleri bakımından, detay bilgiler ihtiva etmektedirler.
2022, müteahhitlerimiz açısından temkinli olunması gereken bir yıldı, kapasitesi 1000 konut olan müteahhitlerimiz 100,200 konutluk projelerle isimlerinin devamının peşinde oldular, inşaat maliyetlerinin artışı, enflasyonist piyasada daire fiyatlarının, hem inşaat maliyetleri nezdinde, hem de stokların erimesi ve yeni daire ihtiyaçlarının oluşması cihetiyle hızlı yükselişi, maliyetlerin yükselme reytingi paralelinde halen karlı olmayışı, üstüne Toki'nin sosyal konut ihtiyacını karşılamaktaki hamleleri, tüm piyasalarda belirleyici bir rol oynadı, buna ilaveten Ukrayna-Rusya savaşı münasebeti ile sahil şeridinde ciddi bir hareketlenme olmuşken, geçtiğimiz 1 ay döneminde bunun da şimdilik durulduğunu gözlemliyoruz, piyasalar Avrupa'dan gelecek yeni bir akımın beklentisi içerisindeler ki, bunun da olması mümkün görünüyor.
Hızlı artan fiyatlar neticesinde, orta gelirli için daire alımı zorlaştı ve yatırımcı şartları karşılayabiliyorsa, Toki sosyal konut projelerine, değilse, daire alamadığı için orta ve uzun vadeli arsa yatırımlarına yöneldi.
İşte tam da bu nedenlerden dolayı bu yıl arsa yatırımları hareketliydi, piyasada iç piyasada iki tür alıcı vardı; 1- ya daire alamayan ancak 650-800 bin Tl bütçeli yatırımcılar, imarlı hemen kat karşılığı verilebiecek ve daireye dönecek 2-3 yıldır moda olan, kimi gayrimenkul firmalarının gayrimenkul geliştirme projelerine girdiler, ya da 450-500 bin TL gibi rakamlarla, 5-6 yılda daireye dönecek ya da 150-200 bin TL gibi ileride 10-15 yıl gibi zaman diliminde imardan geçip daireye dönebilecek tarlalara yatırım yaptılar,2- ya da ciddi sermaye sahipleri,yüksek montanlı, kupon arsalar tabir ettiğimiz, kıymetli yerleri satın alma pozisyonu aldılar, dolayısıyla piyasalarda iki iç ve bir de yabancı olmak üzere üç tür alıcı vardı, yüklü sermaye sahipleri,daire alamayan orta gelir düzeyi yatırımcı ve yurt dışından gelen sahil yatırımcısı.
Ankara için baktığımızda, nitelikli arsa ihtiyacı devam ediyor, yeni imar alanları açılmıyor ve ciddi ihtiyaç var, dodurga nın fiyatları m2 si 5000-7000TL aralığında ve bence hikayesini tamamladı, artık geleceği satmayarak, incek, tulumtaş gibi alcaatlı gibi piyasa arz talebine göre artış alır, tulumtaş villa imar bölgesi m2 si 2000-3000 seviyelerinde ve hikayesi bir müddet daha devam edecek görünüyor iken, Mühye Karataş ın hikayesi daha var, yani halen gelecek satınalınabilir, bir fırsat rant söz konusu, elbette ki sizlere bundan 6-7 ay önce yazdığımdaki 800-1000 m2 fiyatları yok, imarlı güncel fiyatları 2000-2800 m2/fiyat aralığında. An itibarıyle 3500-4000 e kadar gelecek satınalınabilir yani caziptir, daha fazlası başka lokasyonlarla da mukayeseye sokmaya başlar.
Ankara için benim de halen kupon arsa ihtiyacım var ve kolay kolay yer beğenemiyorum, ya fiyatı hoşuma gitmiyor, ya yeri ve imar durumu, plan notları hoşuma gitmiyor ve optimum u görmediğim yerde de, yatırımcıma alım yapmadığım için halen arayışım devam ediyor.
Sahil şeridine gelince, yine tahminlerimizi yaşadık, özellikle Antalya ve ilçeleri ciddi miktarda Ukrayna ve Rusya yatırımcısı çekti ve hareketli bir piyasa vardı, bu, şu dönemlerde yavaşlamış görünüyor, düşüş yok ama duraklama söz konusu, Avrupa'dan yeni bir hareket dalgası bekleniyor, bana bu da mantıksız gelmediği gibi, yine Rusya'dan bir ek dalga daha olabilir hissiyatındayım ama tabi ki bunlar bilimsel ön görüler olmadığından tahmin yürütmek zor, yine de denebilir ki, Türkiye'de yabancı yatırımcı dendiğinde akla İstanbul, Antalya, Muğla,Aydın ilçeleri gelir, her yabancı yatırımcı artışından bu bölgeler payını almaya devam ederler. Hal böyleyken “Bodrum yatırımcıları dikkatli olsun” isimli blog yazımın yazılış tarihi itibariyle bakın, aynen yazdıklarımın halen arkasındayım , buradan takdim teyir yapmayayım..
Özetlemem gerekirse, 2023 yılı için öngörülerimi, iki ay sonra 2023 arefesi ya da ilk günlerinde yazmayı düşünüyorum ancak, gelişi bugünden kendini gösteriyor, bahsettiğim gibi 2023 tam da arsa yatırımları yılı olacak, hem yukarıda yazdığım konjenktür hem de para piyasaları kargaşası, kur dalgalanmaları, enflasyon neticesinde emtiya fiyatlarındaki artışın, artçı olarak gayrimenkulü de etkilemesiyle ve daha önce bahsettiğim 4-5 senelik döngünün de başlangıcı olması dolayısıyla, önümüzdeki 3-5 yılı arsa yatırım yılı olarak görüyorum. Hepimiz buna hazır olalım. Tam olarak arsa, çok türlü sebepten ihtiyaç haline gelmiş durumda.
Bana gelince ben bu yıl odağımı Türkiye'de sahil şeridine, Ankara'da imarlı geleceği olan arsalara ve Kıbrıs'ta sahil şeridinde, yine altyapısı olan hemen yapılaşabileceğimiz imarlı arsalara çevirmiş durumdayım. Önümüzdeki yıl da konsantrasyonum bu minvalde olacak, hissiyat ve düşüncesindeyim.
Bir sonraki yazımızda görüşmek dileğiyle hepinizi sevgi ve saygıyla selamlıyorum...
