Ankara'da arsa yatırımı nerelerde ve nasıl yapılır?
Sitemiz içeriklerinde arsa geliştirmenin ne olduğu, kapsamı, yatırım kararı alırken nelere dikkat etmek gerektiğiyle ilgili bilgi verirken, bunu detaylandıracağımızı söylemiştik.Kıbrıs hakkında bilgi verdikten sonra, şimdi, bunu Ankara ile devam ettirelim daha sonra da gerek görülürse semt veya bölge bazında da tahliller yaparız.
Öncelikle Ankara, Kurtuluş Savaşı ve başkent oluşu ile devletin merkezi olması sebebi ile hızlı nüfus artışına sahne oldu. İlk yıllardan itibaren, ki önce Ulus, sonrasında Kızılay- Bakanlıklar, TBMM, Çankaya Köşkü merkezli bir genişleme ve kıymetlenmeye şahit oldu, dolayısıyla nüfusa göre Gaziosmanpaşa, Çankaya, gerek devlet binalarına yakın, gerekse elçiliklere yakın muhitler de o dönem imkanlarıyla, lüks yapılaşma ile de birlikte en revaçta dönemlerini yaşadı. Düşünün ki, AOÇ (Atatürk Orman Çiftliği), bugünkü Keçiören halen bağlardan ibaretti, Çayyolu ve Ümitköy ismi ile müsemma bir “köy” dü.
Nüfusun hızlı artışı ile birlikte şehir kenarlara doğru taştı ve dolana kadarki yeni yerlerin imarı, geleceğin genişleme alanlarının göstergesi oldu. Bakanlıklar, Eskişehir yolu üzerine kaydı, bu da Mustafa Kemal Mahallesi, Çukurambar, Yüzüncü yıl, Bilkent, Çayyolu'nun hızlı yapılaşmasına neden teşkil etti. Gaziosmanpaşa da sıkışan,zengin ve kalifiye bir kesim, yaşam alanı olarak daha geniş m2 ve rahat edebileceği alanlara yöneldi, bu esnada ülke 2. dünya savaşının yaralarını sarmış, Kıbrıs çıkartmasını yapmış, demir perde tehdidinden de kurtulmuştu, sermaye olarak gelişmeye başlamış, sanayi olarak da iddialı hale gelmenin temellerini atmış, orta sanayi hamlesinden ağır sanayi hamlesine doğru gelişme kat ediyordu.
Şimdiye kadarki kısmı özetlersek, çekirdek yapılaşma kenarlara taşmış, taşan bölge yapılaşırken bir sonraki yapılaşacak bölgenin imar çalışması yapılmış, yani rant bir zamanlar tarla olan bir bölgenin önce yapılaşmaya hazır hale getirilmesi, sonra da yapılaşmasıyla sağlanmıştır.
Bu böyle devam ederken, 1980 lerde bunun güzel bir iş olduğunun farkına varılmış, 1990 larda iyice hissedilmiş, 2000 lerde ayyuka çıkmış, 3-5 yıl öncesine kadar fena halde istismar edilmiştir. Hatta 3-5 yıl öncesine kadar imar rantı ile de yetinilmemiş, münferit emsal artışları ya da 2,2-3,2 emsal gibi emsaller de imar çalışmalarında yer bulmuş, imar ciddi ciddi kısa vadeli spekülatif bir rant konusu olarak kullanılmıştır.
Hal böyle olunca bir de üstüne, buraya şu yapılacak, Disney Land gelecek, şurayı Manhatten gibi yapacağız (ki hiç bir doğa dokumuz, topografyamız ve ihtiyacımız benzemez, nehrimiz bile yok, nasıl olacaktıysa...) şaşaalarıyla da ayrıca spekülasyonlar yapılmış, dönemsel fiyat artışları oluşmuş sonrasında da yatırımcı zarar görmüştür.
Bugün Ankara'da hiç imar yapılmasa, nüfus artış hızına bakıldığında Ankara'ya 60 yıl yetecek kadar imar mevcut, bunu Ankara Büyükşehir Belediye Başkanı Mansur Yavaş bey 18 milyon kişiye yetecek kadar diye açıkladı. 5 yıldır tamamlanan ciddi ölçekli bir imar yok tamamlanmış olanlarsa, Susuz Belören gibi, Aşağıyurtçu gibi, Karataş 1. etap gibi.. Mimarlar odası ve Şehir planlamacılar odasının açtığı davalarda bozma kararı ile bozuldu..
Pekiyi şimdi ne olacak?
An itibariyle Ankara'da Karataş otoban üstü, Tulumtaş, Susuz Belören, Aşağı Yurtçu, Dodurga, v.b. bölgelerde imar çalışması istemiyle arsalar alındı, yatırımcılar girdi, hatta bir kaç el de değiştirildi...
Olacak olan şu; mevcut yapılmış olan imarların bozulmasının tazminatlarını belediye karşılayamaz, ödeyemez, hukuken de zor duruma düşer, mevcut emsallerde gerçekten çok afaki , 2.2 emsal bölgeler 1.8 (o bile çok ama başka orta yol bulunamaz) 1.6 emsal yerlerde 1.4-1.2 aralığına çekilip tekrar onaylanır. Yatırımcı, arsa sahibi biraz mırın kırın etse de, Dimyat'a pirince giderken eldeki bulgurdan olmamak için, bunu seve seve kabul eder, belediye, kasasından para çıkmayacak tek çözüm olduğu için mecbur kabul eder, mimarlar odası ve şehir planlamacılar odası da tam olmasa da biraz düzeltme yapmış olur, orta nokta bulunur, gelinen noktada da bence de olabilecek en aklıselim yol budur.
Bu dönemde belediye meclisi AKP çoğunluğunda, başkan CHP'li olduğundan her ne kadar finansal olarak ihtiyaç olsa da imar ihtiyacı olmadığından sadece ihtiyaç duyulabilecek, Susuz Balören, Karataş imarları ile bir kaç küçük sanayi sitesi imarı çıkabilir.
Her ne kadar uzun yıllar yetecek kadar imar olsa da şehrin gelişim yolu ve yapılaşılacak yer kalmayan bölgelerin imarı yine de ihtiyaç olacaktır ve yapılacaktır, sadece şehrin yıllarca gitmeyeceği bölgelerde imar çalışması yapılmayacaktır, yapılmış olanlar da yapılaşma olmayacağından değer kaybedecektir. (yeniden değerlenmesi onyıllar alacak yerler var, Hisarlıkaya gibi...)
Oturmuş bölgelerden Çayyolu-İncek arası, imarı bitmiş bölgelerden Karataş imarlı, gerek fiyat , gerekse bir sonraki ihtiyaç bölge basamağı olarak önemlidir. Sinpaş Altınoran veya bölgedeki diğer daire fiyatlarına bakıldığında, bölge dolmuş, daire fiyatları yüksek bir bölgedir. (yeni imar yapılan bölgeler arasında en yüksek m2 daire fiyatlarına sahiptir). Eğmir Ankara'nın en önemli rekreasyon alanlarından biridir ve bölge Çankaya'nın şehre en yakın bir sonraki yerleşim bölgesidir. Pandemi süreci ve kriz dolayısıyla fiyatlar imarlı bölgelerde m2 si 500-550TL ye kadar (2.2 emsal), 400-450 TL (1.6 emsal) den şu anda 200-250 TL seviyelerinde artış göstermiştir. Fiyatların 1250 TL ler seviyesinden geri geldiğini düşünürsek, diğer arsa fiyatlarıyla mukayese ettiğimizde, konut,otomobil fiyatlarındaki talep ve artışın ardından, arsa fiyatlarında nispeten oluşan talep ile birlikte1-2 yıla kalmadan eski fiyatlarını yakalayacağını düşünüyorum. Kızılay'a kuş uçumu 8-13 km uzaklıkta bir alandan bahsediyoruz, ayrıca bitişiğinden itibaren tamamen yapılaşmış, boş yer bulunmayan,bir bölgeden bahsediyoruz, düşünün ki Çayyolu , Kızılay merkez e 25-30 km uzaklıktadır.
Kriz dönemi nedeni ile artan inşaat maliyetleri, ekonomik yetersizliklerden konut stoğunun fazlalığı arsa fiyatlarında gerilemeye sebep olsa da konut stoğunun 2 yıl içinde azalması, fiyatların dip noktasından yükselmeye başlaması, yeni konut bölgeleri arayışı ile birlikte önümüzdeki iki yılın prim öncesi yatırım zamanı olduğunu düşünüyorum.
Bölge olarak da Karataş, İncek, Dodurga, Yaşamkent, Susuz ilk sıradaki yatırım prim bölgeleridir. Tulumtaş biraz daha fazla zaman ister, öncelikli tavsiyem Eskişehir ve Konya yolu 'nun kesişim yerine pergel koyun, çevre yolunu daire yapın, iç kesimleri, ilk dolacak bölgelerdir. Ostim ve İstanbul yolu işadamları, Çakırlar'ın devamı olarak, Susuz Belören'e taşarken, yazlık mekan ve şehirlerden uzaklaşmak isteyenler Kazan'a doğru hareket edeceklerdir.
Özellikle pandemi sürecinde ayyuka çıkan müstakil ev talebi, aslında doğal yaşam özlemine yaniden ihtiyaç duyulması farkındalığı ile talebini devam ettirecek inancındayım. Bu hatta benim de içlerinde bulunduğum, şehir dışını tercih etmek şeklinde de olabilir. Ben fırsat buldukça Milas Ören ve Kıbrıs'ı tercih ediyorum, Ankara'da ise İncek'i..
Arsa yatırımının, yatırımcı açısından gerekçeleri önemlidir. Bu her zaman rasyonel değildir, bazen duygusal bazen se karışık olabilir. Kimi insan yaşamak için kendisine yer seçerken, kimi insan rant düşüncesiyle kısa vadeli kar, ya da uzun vadeli yüksek kar beklentisi içinde olabilir, bazıları aynı zamanda iş yerlerine, akraba ve çevresine yakın alanlardan yer isteyebilir, her bir parametre doğru karar için önemli bir kriterdir(aksi, başı ağrıyan hastaya, mide ilacı tavsiye etmek olur). Yukarıda bahsettiğim değerlendirmeler genel değerlendirmelerdir ve isabetli yatırım için birlikte istişare etmemiz en doğru yoldur.
Sonuç olarakher zaman tekrarladığım gibi, riskine oranla en karlı ve kalıcı yatırım aracı , doğru şekilde yapıldığı takdirde arsa yatırımıdır.
Saygılarımla,
Oğuz Taşpınar
Not: Yazımızın başında yer alan resim, 1928 yılı içerisinde, Berlin Kent Planlama yarışmasını da kazanan ve Mustafa Kemal Atatürk'ün de bizzat incelediği yarışmada galip gelen.Prof. Dr. Hermann Jansen in çizdiği, 23 Temmuz 1932 yılında onaylanarak yürürlüğe giren Ankara Nazım imar planıdır.
