Şimdiye kadar kullanma amacı ve yatırım getiri amacına uygun olarak , hem kendimiz hem de yatırımcılarımız adına çok sayıda yatırım yaptık, hepsi de doğru seçilmiş karlı yatırımlardı, Kıbrıs'a güveniyoruz ve sizi de bekliyoruz, neticede uçağa bindiğinizde Bodrum'a bir saatte Lefkoşe Ercan'a da bir saatte gidiyorsunuz (fiyatlar aynı hatta sezonda Kıbrıs daha uygun fiyatlarda), free shoptan alışveriş yapıp ,nüfus cüzdanınız ile giriş yapıyorsunuz ve dünyada sayılı güzellikte bir adada kendi lisanınızı konuşan, kendi insanlarınızla, kendi ülkenizdesiniz....
Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyetinde Arsa Yatırımı
Doğru yerden, karlı (bu dahi göreceli bir kavram olup) bir arsa yatırımı yapmak için ele alınması gereken bir çok parametre mevcuttur.
Bunların her birini makalelerimizde sırası geldikçe ele alacağız. Bugün ise neden KKTC'de arsa yatırımı caziptir, yatırım yaparken nelere dikkat etmek gerekir, avantajları ve dezavantajları nelerdir bunlar üzerinde duracağız.
Öncelikle arzın kısıtlı olduğu, talebin de sürekli arttığı ada ülkelerinde fiyat artışları ekonomik kriz dönemlerinde dinlenmeye çekilse de kaçınılmazdır. Özellikle Akdeniz'de yer alan Rodos, Meis, Malta gibi adalarda ve hatta Güney Kıbrıs'ta m2 fiyatları Kuzey Kıbrıs'a nazaran çok misli fazlalık vermektedir.
Bunda Kuzey Kıbrıs'ın diplomatik, siyasi durumu, şimdiye kadarki Kıbrıs hükümetlerinin yatırım konularına olan bakış açısı ve yaklaşımı en önemli başlıca etmenlerdir.
Mevcut duruma nazaran yine de son yıllarda ciddi bir konut ihtiyacı ve adaya yatırım eğilimi de göze çarpmaktadır.
KKTC'de şu anda 21 i yerel, 4 ü yurt dışı merkezli toplam 25 üniversite ve 2 meslek yüksek okulu ile birlikte 27 aktif yüksek öğrenim kurumu bulunmaktadır. Ayrıca 15 üniversite daha müracaatlarında üniversite açma hakkına kavuşmuş durumdadır.
Kıbrıs'ın başlıca gelir kaynakları, Türkiye'den gelen yardımlar ve destekler dışında kumarhane turizmi, deniz turizmi, ve üniversitelerdir, son zamanlarda yurt dışından emekliliğini geçirmek üzere gelmiş, güzel bir iklim ve sakin bir hayat tercihinde bulunan yatırımlar da hatırı sayılır bir yer tutmaktadır. (Tatlı su ve sulama suyu problemi nedeni ile narenciye bahçeleri yok olsa da , zeytin ağaçları halen mevcut olup ,son dönemlerde Türkiye'den getirilen su projesinin ülkeye canlılık katacağı ve yenilenmesini sağlayacağı muhakkaktır.) Kıbrıs'ın kumarhane gelirleri, oteller dışında piyasaya fazla fayda sağlamasa da, (yine de çalışanlar açısından ve onların ihtiyaçlarının karşılanması cihetiyle dolaylı bir avantaj mevcutsa da) her bir kumarhanenin en az yılda 3 milyon euro gibi yıllık ruhsat ödemesi devlete katkı sağlamaktadır. Ancak üniversiteler Kıbrıs piyasasına ciddi bir katkı sağlayan nitelikte kayda değer bir yapıya sahiptir.
KKTC'nin nüfusu 2017 rakamları ile 350-400 bin arasındadır (vatandaş olarak) , üniversitelerde okuyan öğrenci sayısı 103748 kişi (2019-2020 yılı), vatandaş olmayıp gerek öğrenci yakını, gerek iş için, gerek emekliliğini geçirmek maksadı ile Kıbrıs'ta kalan ve çoğunlukla yaşayan (Rusya, İngiltere, İsrail, İran v.b. yurt dışından da ilgi büyüktür) 250-300 bin kişi ile birlikte bu sayının 880 bin olduğu resmi makamlarca, (Maliye Bakanlığı) telaffuz ediliyor durumdadır. Buna ilaveten her yıl artan yatak sayısı ile gelen turist sayısı 1milyon 700 bin seviyelerine ulaşmış, bunların da en az 100 bin i uzun süreli ev ve yazlık satın alarak konaklayan turist hüvviyetindedir. Bu rakamın bundan sadece 3-4 yıl önce 700 bin seviyelerinde olduğu düşünülürse artış hızı gelecekle ilgili çok daha iyi fikir verir.
Yukarıdaki bilgiler ışığında, yaptığımız araştırmalar neticesinde Kıbrıs'ta konut fiyatlarının m2 si 800-1200 GBP (sterlin) ( 8000-12000TL) gibi rakamlara alıcı bulurken, inşaat maliyetleri m2 si 400-450 sterlin seviyelerindedir. En can alıcı nokta ise arsa fiyatları düşük olup, (genel itibarıyle) (Girne hariç) kat karşılığı verme oranları ise %10-%30 arası değişmektedir. Girne tarafındaki arsa fiyatları son dönemlerdeki furya münasebeti ile ciddi artış göstermiş hatta bazı arsa sahiplerinin istedikleri fiyatlar üzerine bina yapan mütaahitleri zarara sokacak düzeylere çıkmıştır.
Kıbrıs'ta 3 çeşit tapu bulunmaktadır (koçan denilir), gayrimenkul fiyatları Sterlin (GBP) (Great Britain Pound) üzerinden değer biçilir, günlük TL kuru üzerinden TL cinsinden işlem görür. 3 çeşit koçan vardır; Türk koçanlı tapu (geçmişten günümüze Türk sahipli), Eşdeğer koçanlı tapu (Karşılığı Rum kesiminde olan) ve Tahsis koçanlı tapu ( karşılığının olmadığı).
1 dönüm 1338 m2 dir, ( 1 Kıbrıs dönümü), 1 dönüm 4 evlek, 1 evlek ise 3600 ayakkare dir. (Osmanlı ölçü sistemidir) (Kıbrıs trafik te İngiliz, ölçü sisteminde Osmanlı, hayat tarzı açısından Avrupa lı, zihniyet olarak açık fikirli ve güzel insanlardan oluşur.) (Hain her yerde hain, onun için bir kaç kötü örneği genelleme yapmamak lazım.)
Son zamanlarda (3-5 yıl öncesinden) yeniden kadastro ölçümleri yapıldı ve her yeni çıkan tapu iki yıldır Türkiye'deki mevcut ölçü birimine göre çıkıyor, şu anda alacağınız her tapu m2 şeklindedir.
Adanın tamamına yakını 1/5000 lik imarı yapılmıştır ancak sistem Türkiye'den ciddi farklılık gösterir. Tapuların hepsinin üzerinde tarla yazar, bu sizi şaşırtmasın yapılaşma izinleri ayrıdır. Zaten her arsa Kıbrıs'ta tarla dır.(1/1000 lik parselizasyonu yapılmadıysa). Fasıl 96 tabir edilen inşaat izni her ne kadar size 2,2 emsal izni verse de, tanjant, yol payları, özel kısıtlamalar v.b. sebeplerle mutlaka azalacaktır, net kullanım alanları sizin yapmayı düşündüğünüz proje ile izne yetkili kurum görüşü ile netlik kazanır.
Kıbrıs'ta bir master plan yok, imar yapılan bir bölge size kanalizasyon, yol v.b. gibi altyapı imkanı sağlamaz, bu nedenle yapılaşacak bölgenin bu imkanlara yakın veya sahip olması çok önemlidir.
Fazlaca çarpık yapılaşan Girne, Karşıyaka istikameti ile Karaağaç-Tatlısu istikametine doğru genişliyor. Biz ise daha çok sahil ve kumsalın daha güzel olduğu Karpaz-Magosa arasına ilgi duyuyoruz. Kapalı Maraş'ın o meşhur sahili, Long beach'e kadar hatta Bafra'ya kadar yer yer kendini gösterir.
İki yıl önce çarpık yapılaşmayı engellemek adına iç işleri bakanlığı (bu bakanlık yetkili) bir emirname ile İskele-Gazi Magosa'yı kapsayan büyük bir bölgeyi imar çalışmasına tabi tuttu (halen yürürlükte ancak ihtilaf halinde). Baştan sona, amacından, başlangıcına, uygulama şekli ve planlamasına kadar yanlış olan bu uygulamanın son bulacağını, hatta bulması gerektiğini düşünüyorum. Zira aksayan yönlerini kısaca şöyle özetlemek mümkün;
1. Çarpık yapılaşmayı engellemek maksatlı bir çalışma, vizyonsuz bir yaklaşımdır. Bir imar; biz ....... m2 alan içerisinde.... bölgeye, ..... kişinin yaşayacağı, tahmini ağırlıklı ortalama yaş gurubu... olan, şu eğitim ve gelir düzeyini çekme amacı taşıyan... nitelikte (özelliklerde) .... yerli/yabancı nüfusa hitap eden ...vizyonda (yeşil alan, yoğunluk vs ) bir imar çalışması yapıyorum derseniz, hedeflerinizi belirlerseniz zaten çarpık yapılaşmaya mani olduğunuz gibi,çok da verimli, etkin, karlı, konforlu, mutlu insanların yaşadığı yerleşkeler yaratırsınız. (Bir Dubai oluşturmaya başlamanın ilk basamağı budur, bunu siyasi, ekonomik v.b. organize bir çalışma ile desteklemek gerekir.
2. Arsalara verilen yeni yapılaşma izinleri ve emsaller çok hatalı, denizin kenarına 2,2 emsal ticari hemen arkasına ise 0,50 emsal konut imarını halen anlayamadım. Tarım ile ilgisi olmayan bölgeler tarım alanı ilan edilip yapılaşmaya kapatılmış (kontrollü yapılaşma izinlerini anlıyorum ancak seçilen bölgeler hatalı).
3. Eğlence mekanı, ibadethane mekanlar , sosyal donatı alanları belirlenmemiş.
4. Arsalarda terk olmadığı gibi 1/1000 lik gibi nihai şeklini almış, bir parselizasyon, tevhid vs de yok, mevcut tarla ya yapılaşma oranı vermekle imar yapıldığı düşünülmüş...
5. Uzun süre neticeye varamayan planlama, hataları hasabiyle de siyasi tartışmaların odağını teşkil etmiş ve arkasındaki kamuoyu desteğini de yitirmiş durumdadır.
Bu liste uzar da uzar. Ayrıca Kıbrıs'ta bir yabancı yatırımcı eskiden bir ev alabilirken (Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları yabancı statüsündedir) bugün 2-3 eve kadar izin verilebiliyor. Eş ve çocuklar da ayrıca 2-3 er ev satın alabiliyorlar.
Arsa konusuna gelince bir yabancı yatırımcı 1338 m2 (1 Kıbrıs dönümü)nden fazla yer alamaz. Bu nedenle yatırımcılarımız ya eşine ve çocuğuna , arkadaşlarına.. 1338 m2 yer alıyor ya da bizler gibi avukatlarımız ile işlem yaparak ya da %51 i Kıbrıs vatandaşına ait bir şirket kurup karşılıklı sözleşmeler ve imza yetkileri sınırlamalarıyla işlem yapmaktadırlar. Ayrıca tapu almak için müracaattan 3 hafta ile 8 hafta arası içişleri bakanlığı güvenlik soruşturması gerekmektedir.
Şimdiye kadar yazdıklarımızı toparlarsak, Kıbrıs fırsatlarla dolu, gelecek vaad eden bir yer, imar çalışmalarından tapu alma zorluklarına kadar çok engel ve zorluk var, buna rağmen yatırımdaki karlılık ve avantaj çok yüksek. Özellikle Rusya, İngiltere, İsrail, İran gibi yabancı ülkelerden talep çok fazla. Öğrencilerin konut ihtiyacı ile birlikte ciddi konut açığı var. Fiyatlar GBP (sterlin) üzerinden işlem gördüğünden değer artışları da sterlin bazında. Gündemde yer alan doğalgaz arama çalışmalarının neticesini hiç hesaba katmaksızın yıldızı parlayan bir bölge. Bu nedenle yatırımcılarımıza en doğru şekilde ve yerlerde yatırım yaptırarak, avukatlarımıza verilen vekalet ve apostillerle işlemler için yatırımcının defalarca Kıbrıs'a gitmesine gerek duyurmayarak, hatta arzu ettiği takdirde tapusunu istediği adresine göndererek hizmet veriyoruz.
Hangi tapu tipi nereye uygun, nerelere yatırım yapmak gerek, ne şekilde yatırım yapmak gerek ,hangi fiyat düzeyleri doğrudur gibi konularda çok dikkatli olmak gerekiyor.
Şimdiye kadar kullanma amacı ve yatırım getiri amacına uygun olarak , hem kendimiz hem de yatırımcılarımız adına çok sayıda yatırım yaptık, hepsi de doğru seçilmiş karlı yatırımlardı, Kıbrıs'a güveniyoruz ve sizi de bekliyoruz, neticede uçağa bindiğinizde Bodrum'a bir saatte Lefkoşe Ercan'a da bir saatte gidiyorsunuz (fiyatlar aynı hatta sezonda Kıbrıs daha uygun fiyatlarda), free shoptan alışveriş yapıp, nüfus cüzdanınız ile giriş yapıyorsunuz ve dünyada sayılı güzellikte bir adada kendi lisanınızı konuşan kendi insanlarınızla kendi ülkenizdesiniz...
Not: Yazımızdan birkaç gün sonra, Forbes yazarı Kathleen Peddicord, 2021 yılında dünya'da, en iyi sahil kenarı yatırım bölgesi olarak Kuzey Kıbrıs iskele bölgesini gösterdi, yazının aslı için: https://www.forbes.com/sites/kathleenpeddicord/2021/02/05/5-best-beachfront-buys-for-2021/?sh=461037bb3b76
